06盘点3：07年六大变化将全面影响武汉楼市

来源: 搜房 2006年12月26日《瞻前顾后 业界论2006武汉地产》http://news.wuhan.soufun.com/subject/gsdz/index.htm---《邱先汉：六大矛盾直指武汉楼市》http://news.wuhan.soufun.com/2006-12-26/905103.htm

搜房网：06年在地产界发生了许多具有影响力的事件，请您站在开发商的层面谈谈06年武汉楼市，以及展望以下07年武汉楼市的走势。
邱先汉：说2006年是一个喧嚣而浮躁的年份一点不过，宏观调控使房地产业成为众人关注的聚焦点，“步步为营”的调控政策、“涨”声依旧的房价走势、扑朔迷离的市场前景，使得市场各方对房地产市场的未来走势众说纷纭。盘点2006年的中国楼市，我们会发现：调控、房价和执行力无疑是楼市最核心的词汇。
一、调控步步为营、房价且调且涨、执行力将成为重中之重
1、调控：2006年，“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地产市场的主要目标，为了达到这一目的，国家从金融、信贷、土地、税收等方面出台了多项政策，其中包括加息、“国六条”、“90平方米70%”、“限外”等一系列“步步为营”政策，调控已然从“宏观”延伸到“微观”。
2、房价：提到这一系列调控措施，我们必然要提到房价，对于2006年的中国楼市房价而言可以用“且调且涨”这一词汇来形容。全国除上海等一两个个别城市外，几乎所有的大中城市都是“涨”声依旧，其中北京和深圳涨幅都超过两位数（好在武汉还算正常），价格扶摇直上，对持币观望老百姓来说当然是失望的，所以在年尾还是出现了一个购买力释放的小高潮（武汉连续几周销售大增）。应当说，过去几年，政府频繁调控房地产领域，尤其是2005年4月底的“国八条”和今年5月的“国六条”，力度不可谓不大。但是，房价依然在上涨，尤其是某些城市上涨仍然较快，部分调控措施尚没有完全到位。宏观调控效果初衷愿望良好，但为何不尽如人意？房价为何依然一路飙升？究其原因，是政府采用计划经济手段对市场经济体制下的房产市场进行调节，两种体制相互博弈，令政策效应滞后，在市场经济体制下只有供给和需求达到相对平衡，价格才能保持平稳，如果体制不能理顺，只能离政策制定初期的目标渐行渐远。
    虽然效果不明显，但从目前的效果来看，房地产投资增速已经稳定，房价大幅上涨的势头也得到遏制，只是离普通居民的心理预期还是有一定差距。 
3、执行力：如果说过去的05、06为房地产的调控年，那么07年（甚至今后相当一段时间内）则是政策执行年。加大政策执行力刻不容缓：因为去年整体的情况来看，国六条出来了一系列政策之后，整个的收效是不大的。原因就是因为国家宏观调控政策的着力点，包括住房建设的规划、经济适用房的建设、新开工的面积、比例和周期特点比较明显，效果也需要一定的周期才能显现，所以这是明年乃至于今后房地产一个最大的亮点，也就是要加大政策执行的力度。眼下的当务之急是在政策执行力上‘下工夫’，坚决贯彻落实国家出台的方针政策，调控效果也会陆续显现到市场上。预计在2007年，将继续在紧缩信贷、平抑需求和控制投资等几个方面展开执行。这些政策落实之后将整个改变房地产启动和发展模式，调整和优化产品的结构。
第二条房地产市场供应的结构性矛盾和市场布局将逐步得到改善。目前我国居民的购房意愿率创新低，一方面是因为国家接二连三的宏观调控让一部分有购买能力的人继续持币待购，另一方面相当一部分人群无法承受高房价，买不起房。国内房地产市场最主要的矛盾是供给结构和需求结构不合理，大部分人能承受的是中低价位的商品房，而市场的这一部分的供给恰恰不足。
    如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就必须生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。 对于如何达到这一目标，中国社科院金融研究所金融发展与金融制度研究室主任易宪容认为：“政府应从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。首先应清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飙升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府有责任把住房产品的性质完全界定在自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束将住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化方式(如税收、利率、货币补贴等)建立起覆盖全民的住房保障体系”。
    我们也应该看到，在一系列“步步为营”政策的影响下，房地产市场出现了一些积极的变化。目前住房供应结构调整有了良好开端，截至2006年9月底，全国已有276个城市(含地级以上城市101个)按期公布了住房建设规划。 新建住房套型结构比例的落实工作启动，28个上报数据的直辖市、计划单列市、省会城市，新出让土地的商品住房项目中套型建筑面积90平方米以下的比重占75%；同时，住房保障工作力度加大。截至2006年9月底，已有26个省(区、市)将廉租住房制度纳入目标责任制管理，268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。
    廉租房和经济适用房等保障性的住房将逐步增量投入市场，虽然他们的供应量不会很大，但是对市场和房价有一定的缓和作用。
第三个是产品结构进一步优化，中小户型将成为主流，房价继续小幅上扬。住房消费模式和建房模式的改变，也就是“90平方米70%”的政策合乎市场需求，也得到了更多开发商的积极响应。价格部分肯定会继续上扬，一是武汉的楼市相对全国来说还是偏低的。二是高门槛的准入制、地根、银根缩紧等，都不可避免地带来一些开发成本的增加，所以价格上扬我认为是不可避免的。
第四点是消费者的需求是理性回归，维权意识更强了。站在开发商的角度，今年我市整个的交房环节给人的印象就是，交房不容易了。还出现了一些维权甚至打官司的现象（如某楼盘业主集体声讨“南湖公园在哪里？”）。我觉得业主们看房、验房及房产政策等知识越来越专业了，同时他的维权意识也大大增强了。
第五点就是房地产的品牌意识越来越强，业内的洗牌加剧。品牌和实力的竞争会成为以后的主流。
第六个是房地产宏观政策的监控力度加强，市场将更加规范。这个里面主要是指近年出现的捂盘惜售、哄抬房价甚至非法销售等非正常或违法行为，明年将得到竭制，对违规企业将受到严厉打击。在市场规范的前提下，开发企业今后的竞争将是实力、产品和服务的竞争。

搜房网：请问贵公司在06年里做了些什么活动？07年又有哪些计划呢？
邱先汉：我们公司目前有两个项目在同时运作。一个是地初华师东门虎泉恒源卓悦假日酒店公寓，另一个是黄冈第一电梯高层水岸毫宅“御景名门”。目前两个项目形象进度都达到了预售要求，只是两个项目的策划和销售都由我亲自主持，同时操作难免准备仓促，我们的原则是准备不足一定是不盲目开盘，尤其是像我们的酒店项目。所以我们一直在做开盘前的精心准备，预计到明年年初3-4月份，这两个项目会正式推向市场，明年的重点当然就是这两个项目整体的销售。
至于07年公司计划，当然是两个项目正式开盘后，项目步和策划部就会将下一步的工作重点转移到寻找项目上，争取半年内完成1到2个项目的立项及前期整体规划。这也是我们07年实现两个项目的成功销售后又一个目标重点。